Анализ цен на квартиры в Москве

Я решила проанализировать рынок квартир в Москве, поскольку сама не являюсь жителем этого города, но в перспективе планирую покупку жилья — как для себя, так и для родителей. Мне хотелось сосредоточиться не на абстрактном исследовании, а на практической задаче, которая была бы действительно важна и полезна для меня.

Исходя из своих потребностей, я рассматриваю квартиру на будущее — преимущественно трёхкомнатную, в зелёном и относительно спокойном районе, с хорошей транспортной доступностью и приемлемым качеством жилой среды. В анализе я опираюсь на определённый ценовой диапазон и представления о том, какой уровень жилья я и моя семья хотим и потенциально сможем себе позволить.

Поэтому важно отметить, что выбор фильтров, метрик и визуализаций в этом исследовании носит субъективный характер и отражает мои личные приоритеты и критерии выбора квартиры. Тем не менее, я считаю, что полученные результаты и подход к анализу могут быть полезны и другим людям, которые находятся в схожей ситуации и пытаются разобраться в структуре рынка жилья Москвы.

В анализе я использовала базу данных с kaggle, в которую добавила столбец district, где станции метро соответствует один или несколько районов Москвы (если метро находится на границе районов). А также создала колонку с индексом качества района quality_index, который высчитала на основе данных mos.ru по критериям: количество парков, клиник для взрослых и детей, количество камер и полицейских участков (безопасность).

Для визуального оформления я выбрала эстетику 1980-х годов, вдохновляясь ранними персональными компьютерами, ретро-интерфейсами и модульной логикой LEGO. Такой стиль основан на простых формах, ограниченной цветовой палитре и чёткой структуре, что хорошо подходит для аналитических задач и помогает сосредоточиться на смысле данных. Кроме того, такой стиль добавляет лёгкий игровой элемент, снижая порог восприятия и делая визуализации не только информативными, но и вовлекающими.

В качестве основного шрифта был выбран Roboto, так как он сочетает в себе нейтральность, высокую читаемость и «технический» характер.

Для начала я хотела сориентироваться в ценовом распределении районов. При этом мне было нужно отсечь варианты, которые я точно не хотела бы рассматривать — где до метро больше 10 минут и с качеством жизни менее 0.3. Мне были интересны как самые дешевые варианты, так и самые дорогие из тех, что я потенциально могла бы себе позволить, поэтому топ по цене не включает дорогие выбросы и какой-то слишком высокий премиум (выше 75% рынка по медианой цене за квадратный метр).

Для сравнения я также разместила рядом графики без фильтров, чтобы понимать какие районы вылетели либо по качеству, либо по расстоянию до метро.

Boxplot в данном случае оказался наиболее удобен для более детального анализа, так как позволяет не только увидеть весь разброс цен, но и понять, в каком ценовом диапазоне находится 50% объявлений 25% дешевых и дорогих, увидеть медиану и экстремальные значения.

Scatter Plot позволяет взглянуть на тот же вопрос цены и качества немного под другим углом, здесь становится заметно, что цена не является показателем качества по моим запросам. Это довольно позитивная находка, на мой взгляд. Вероятно, это объясняется тем, что в центральных и традиционно дорогих районах просто значительно меньше зелени, а это ключевой фактор для меня.

Помимо парков, я также не хотела бы жить в высотном районе. Обычно в них хуже инфраструктура на высокую плотность населения, меньше света и исторической застройки. Чтобы анализ был более объективным, я взяла за основу топ не по количеству, а по доле объявлений.

Ожидаемо, что высокая доля малоэтажной застройки характерна для центральных районов Москвы. Однако график показывает, что ряд нецентральных районов — в частности Восточное Измайлово, Богородское, Соколиная Гора, Вешняки и Северное Тушино — демонстрируют сопоставимо высокую долю домов ниже 10 этажей. Это говорит о том, что малоэтажная и более «человеческая» застройка характерна не только для исторического центра, но и для отдельных спальных и полупериферийных районов, что может быть неочевидным при поверхностном взгляде на рынок.

Ну и для понимания, я также рассмотрела самые высотные районы по доле объявлений. Интересно, что в топе «самых высотных» лидируют в основном районы на периферии и в зонах активной новой застройки. Это хорошо видно по списку: Некрасовка, Молжаниновский, Западное Дегунино, Коммунарка, Ново-Переделкино, Новокосино, Солнцево и др. То есть высокая доля домов выше 10 этажей — это скорее признак районов, где много современных ЖК и массовой многоэтажной застройки, а не центральных локаций. Такой контраст с предыдущим графиком помогает понять структуру города: «малоэтажность» не всегда означает центр, а «высотность» чаще указывает на районы активного развития и уплотнения.

К новостройкам я отношусь с осторожностью. Как правило, активная новая застройка сосредоточена на окраинах города, где строительство может продолжаться годами, сопровождаясь шумом, пылью и временной деградацией городской среды. Кроме того, такие районы часто сталкиваются с проблемами транспортной доступности, что для меня является критически важным фактором при выборе жилья.

Отдельную роль играет и субъективное восприятие архитектуры: далеко не вся современная застройка мне близка эстетически, а качество и характер окружающей среды могут существенно меняться со временем. Вид, который сегодня открывается на зелёную зону или свободное пространство, через несколько лет может быть полностью перекрыт новой застройкой. В этом смысле покупка квартиры в новостройке несёт дополнительные риски, связанные не только с ценой, но и с будущей средой проживания.

В связи с этими рассуждениями, я сделала подборку районов с самым большим процентом новостроек.

Если посмотреть на расположение районов с наибольшей долей новостроек на карте, становится заметно, что большинство из них сосредоточены в южной и юго-восточной части Москвы, а также вдоль крупных радиальных направлений и за МКАД

Сравнение вторичного рынка и новостроек по времени пешего доступа к метро подтверждает гипотезу о проблемах с транспортной доступностью, в частности, с близостью к метро. В сегменте новостроек значительно выше доля квартир, расположенных более чем в 15 минутах от станции метро, и заметно ниже доля жилья с шаговой доступностью (до 10 минут). В то же время на вторичном рынке распределение выглядит более сбалансированным, с большей концентрацией предложений в районах с хорошей транспортной доступностью.